自分の親族が死亡した場合、その死亡した人との親族関係によっては自分に相続権が認められることがあります。親が死亡した場合はもちろん、場合によっては親戚のおじさん・おばさんが亡くなった場合にも相続権が認められることもあるのです。

この際、相続財産の中に不動産が含まれている場合、相続登記をするかどうかが問題となることがあります。不動産を相続できるのはありがたいことかもしれませんが、「相続登記なんて言われても、チンプンカンプンで何もわからない」という方も多いのではないでしょうか?確かに、専門家でもない限り相続登記など遠い世界の話。ついつい腰が重くなり、相続登記をしていない……という方も多いはずです。

しかし、この相続登記。2020年から義務化される可能性が高くなっているのです。相続登記しない場合には、罰金なども検討されているとか。では、相続登記が義務化された場合、相続人はどのように対応したらよいのでしょうか?

 今回は、この「相続登記の義務化」に関してご紹介します。

今後不動産を相続する可能性のある方は、ぜひ早めの対策のための知識として、ご活用いただきたいと思います。

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 相続登記が義務化される?

201928日、日経新聞に気になる記事が掲載されました。

近年急増し、社会問題化しつつある所有者不明の土地問題への対策として、政府は相続登記を義務化するなどの対策を検討しているというのです。政府は2020年の臨時国会で民法や不動産登記法など関連法案の改正を目標に、今後対策を急ぐということです。

このことによって、いったいどのような影響が出てくるのでしょうか?

参考:「土地の相続登記を義務化 所有者不明問題で法改正へ」(日経新聞記事)

そもそも相続登記は義務?

ある人が死亡し、その相続人となった場合、相続財産の一部として不動産を相続することがあります。この場合、その不動産に関して相続登記する必要があります。

ただし、相続登記は現時点においては法律上の義務ではありません。つまり、土地や建物を相続したとしても、相続登記する義務はないのです。

このため、不動産を相続したにもかかわらず相続登記をせずに放置してしまう事例が後を絶ちません。

本来、登記の原則としては不動産に関する権利を新たに取得した者は、その旨の登記が必要とされています。しかし、相続登記はこの例外とされているのです。これが所有者不明の土地が急増している原因のひとつと考えられています。

相続登記の特殊性

登記に関する法律上の原則として、不動産に関して新たに権利を得た者は登記しなければならない、というものがあります。これはどういうことかといいますと、不動産に関して権利を取得した人は、その旨の登記をしないと取得したはずの権利を失う可能性があるということです。

これを分かりやすくするために、つぎのような事例で考えてみることにしましょう。

「甲」さんが所有している不動産を、「A」さんが購入したとします。

不動産を購入した場合

甲さんの所有不動産をAさんが購入した場合、その不動産の所有者は新たにAさんとなります。この場合、Aさんは不動産の登記簿に、新たな「所有権者」として登記を受けることができます。これを「所有権移転登記」といいます(世間ではこの登記のことを「名義変更」などという向きもありますが、法律上の正確な言い方は「所有権移転登記」です)。

しかし、この登記をするかどうかも相続登記の場合と同様、本人の自由とされています。つまり、売買を原因とする所有権移転登記も法律上の義務ではないのです。たとえ登記をしなかったとしても、法律上その不動産の所有者はAさんであることは間違いありません。

しかしAさんに所有権が移転したという登記がまだ行われていない状態で、甲さんが同一不動産をBさんにも売った場合、当事者の権利関係はどうなるでしょうか?法律上、このようなケースを「二重譲渡」といいます。この場合、法律上所有権者として扱われるのはAさんになるのかBさんになるのか、という問題です。

未登記のままでは権利が確定しない

甲さんが所有する不動産をAさんに売却し、Aさんが所有権移転登記をしていない状態で、甲さんが同一不動産をBさんにも売却した場合、実はその不動産の法律上の所有者はAさん、Bさんどちらとも確定していないのです。

本来であれば、Aさんに売却してしまった不動産は、もはや甲さんのものではありません。甲さんは自分の物でないものを、Bさんに売ることは不可能なはずです。このため、甲さんとBさんの売買契約は無効となり、Bさんは不動産の所有権を取得できない……と考えるのが自然な考え方のはず。しかしこの場合、法律上そのような扱いにはなりません

Aさん、Bさんともに所有権移転登記を受けていない状態の場合、どちらがその不動産の所有者か未確定とされるのです。

先に登記したほうが権利を取得する!

そして最終的に、そのどちらが所有権者として法律上認められるかというと、いち早く登記を受けた人となるのです。つまり、その不動産に関して先に所有権移転登記を受けた人が、その不動産の所有権者と法律上認められることになるのです。

つまり、Aさんよりも先にBさんが所有権移転登記を済ませた場合、Aさんの方が先に購入していた不動産であるにもかかわらず、Bさんが不動産の所有者ということになります。Aさんとしては、せっかく購入した不動産の所有権が否定されてしまうのです。しかしこれは法律上、不動産を購入しておきながら登記をしなかったAさんにも責任があることとされてしまうのです。

このため不動産取引における実務では、不動産の売買があった場合には即日、その旨の登記を申請することが常識になっています。

売買などの場合、登記が必要!

この事例でお分かりいただけるように、不動産の権利を取得したにもかかわらず登記をしなかった場合、取得したはずの権利を失ってしまう恐れがあるのです。つまり、Aさんのようにあとで権利を否定されるようなことを防ぐためには、登記をしなければならないということです。登記をすることは法律上の義務ではありませんが、このような不利益を被ることを避けるためには、登記をしておかなければならないということになるのです。

この扱いは売買に限らず、不動産の権利の取得や喪失など大抵の場合に該当します。

相続の場合

以上のように、不動産の所有権などを売買によって取得した場合には、結論としてその登記をする必要がありました。

これに対して相続登記の場合、法律上そのような必要がないとされています。つまり、相続によって不動産の権利を取得した場合、その旨の登記をしなかったとしても他人によって権利を否定されることがないとされるのが法律上の扱いなのです。つまり、相続登記は登記制度における権利の扱いの例外と言えます。

不動産を相続したにもかかわらず、相続登記をしないという世間の風潮の原因は、この点にあると考えられているのです。

遺産分割協議後は相続登記が必要!

上記のように、相続不動産に関しては、相続登記しなくても相続した人の権利が否定されることはありません。相続人が複数いる場合、登記をしなくても各相続人がその不動産に対して有している権利は誰に対しても主張でき、いざ裁判となったとしても通常の場合負けることはありません。

しかし、この不動産に関して遺産分割協議が成立した場合には話が異なります

遺産分割協議が成立した場合、通常は特定の相続人が単独でその不動産の所有者となります(場合によっては、複数の相続人で共有することもあります)。この場合、不動産に関して新たに権利者となった人は相続登記をしない限り、その取得した権利を他人に対して主張することができないのです。「他人に対して主張できない」とは、一定の場合には、その権利を否定されてしまう恐れがあるということです。

相続開始後、遺産分割協議をしなければ相続登記不要

少しややこしい話なのですが、相続登記とは上記のように特殊なものなのです。

相続開始後、当事者が何もしなければ、それぞれの相続人が相続不動産に対して持っている権利は法律上守られることになります。ところが遺産分割協議をすると、それ以降は相続登記する必要が出てくるのです。

こういう相続登記の特殊性も、当事者が遺産分割協議や相続登記が行わない原因のひとつかもしれません。

所有者不明の土地問題

以上のように、相続登記が法律上の義務ではないという問題が遠因となり、現在日本では所有者が不明な土地が急増しています。

このような土地は、公共事業や民間などで行われる土地の有効活用を妨げる原因になっています。

政府などの試算によると、2016年には日本全国に約410万ヘクタールもの所有者が不明の土地があるとのこと。しかも2040年には、約720万ヘクタールまで増加する見込みだというのです。24年で約1.75倍の増加率です。所有者不明の土地が、いかに急速に増加しているかということが、お分かりいただけると思います。

「所有者不明の土地」とは?

所有者不明の土地とされるのは、不動産登記簿などで現在の所有者がわからなかったり、分かったとしても容易には連絡がつかないような土地のことをいいます。

このような土地があると、公共事業や民間企業による土地開発に際して大きな障害となるのです。これら開発行為などをするためには、通常、現在の土地所有者から所有権を購入したり、権利者から許可を得ることが必要です。しかし、所有者が不明な土地の場合、現在の権利者を突き止めるために膨大な手間暇がかかることが多いのです。

経済損失は6兆円!

公共事業などで必要となる土地の所有者が不明な場合、経済的な損失が発生することになります。土地の現在の所有者を探し出す必要があるため、これに費用が掛かりますし、時間も要することになります。その結果、公共事業などにも遅れが出ることになるのです。

これら損失は2040年までに総計6兆円に達するとの試算が出ています

所有者不明の土地問題とは、これほど深刻な問題となっているのです。

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土地の所有者不明問題の原因は相続登記しないから

これほど深刻化しつつある所有者不明の土地問題ですが、どうしてこれほど事態が悪化してしまったのでしょうか?

原因のひとつは相続登記をするかどうかが相続人当事者の自由に任されているからであることは間違いないでしょう。

一般の人にとっては、そもそも登記などは縁のない世界であるため、どうしても腰が重くなってしまう傾向があります。さらに、通常の場合では相続登記するには前提として遺産分割協議が不可欠となります。相続人が全員集まって相続財産の分割方法について協議する、とは気軽に行えるものではありません。これらの要因が積み重なり、相続登記が行われず長期間放置されてしまうことが多いのです。

しかし、面倒ではあっても相続登記することで得られるメリットがあります。そして、その反面、相続登記しないために受けることになるデメリットもあるのです。

相続登記のメリット

一般的にみた場合、不動産を相続した時には相続登記をした方がよい、と言われることが多いと思います。これは、相続登記することによって各種のメリットを受けることができるからです。特に相続人が複数いる場合、このメリットは大きいものとなります。

①権利が保護される

ある相続において相続人が複数いる場合、その当事者の権利関係は共有とされています(民法898条)。相続人が一人だけである場合、相続財産に関する権利関係は単純ですが、相続人が複数となる場合、相続財産は各相続人の相続分に応じて共有されることになるのです。この場合、当然ですが相続不動産も共有となり、当事者間の権利関係は複雑となります。

登記簿による権利の証明力は非常に高い!

不動産に関して相続登記した場合、当事者の具体的な権利状態が登記簿に記録されます。共有状態のまま登記すれば、各相続人の持つ共有「持ち分」(相続人の権利の割合)が。単独で所有権を取得した者が登記すれば、その者が「所有者」として、「登記簿」という公の帳簿で明示されるのです。

法律上、これには圧倒的な証拠能力が認められます。つまり、登記簿上で権利者とされる者の権利を否定しようとする者が現れた場合でも、登記簿に権利者として記録されている者は保護される可能性が高いのです。

②親族間のトラブルを防止できる

相続人が複数いる相続において相続登記をする場合には、その前提として基本的に遺産分割協議が必要です。遺産分割協議とは、共有関係にある各相続人の権利関係を単純化し、相続財産の中でそれぞれの相続人が取得する具体的な財産を確定するための話し合いのことを言います。この協議が成立した場合、遺産分割協議書を作成することができます。

遺産分割協議書で権利関係は明確にはなるが……

遺産分割協議書には、各相続人が実際に相続することになった具体的な財産の明細を記載することになります。相続不動産に関しては、その相続人が確定します。この時点で、相続財産に関する相続人たちの権利関係は、ハッキリ明確化されることになります。

ここで疑問を持たれる方もいらっしゃるかもしれません。「遺産分割協議書によって相続人当事者の権利関係が明確化されるのであれば、あえて相続登記までしなくてもいいのでは?」という疑問です。確かに遺産分割協議書によってそれぞれの権利関係が明確化されているのであれば、当事者間における当面のトラブルの防止にはなるでしょう。しかし、今後10年あるいは数十年以上将来にわたって遺産分割協議書の証明力が残っているとは限りません。このような長い年月のうちには、かつての相続人たちの代が変わり、遺産分割協議書が紛失されてしまうことも考えられます。そうすると、分割協議によって決まった当事者の権利がどんなものであったか不明になってしまう可能性があるのです。場合によっては、その遺産分割協議書は一部の関係者が勝手に作った無効なものだ、という主張が出る可能性も否定できません。つまり当事者の権利関係を明確化し、当事者及び次世代の子供たちの間のトラブルを防止する手段としては、遺産分割協議書を作成しただけでは不十分なのです。

参考「自分で書きたい人必見!遺産分割協議書のひな形とは?」

相続登記した内容はなくならない!

将来の親族間のトラブルを防止するための最善の対策は、やはり相続登記しておくことです。遺産分割協議が成立し不動産に関しての相続人が確定した場合、相続登記をすることで、少なくとも不動産に関する権利関係はハッキリ確定することになります。

遺産分割協議書とは異なり登記簿の内容はなくなることがありません。そして、一度登記された内容を覆すのは、非常に大変な手続きとなります。このため、自分の権利を登記しておくことは極めて重要なのです。

親族間のトラブルは、当事者の権利関係がハッキリしないことから始まります。権利がハッキリと確定している場合、どんなにトラブルが発生しようとも最終的には裁判を行うことで登記簿上の権利者は守られることになります。不動産に関する権利が登記簿上確認できるのであれば、裁判で負けることはほぼ考えられないのです。

相続登記しない場合のデメリット

相続登記をした場合、上記のような各種メリットを受けることができます。

しかし、相続登記をしない場合、つぎのようなデメリットを受ける恐れが高くなります。

将来、権利関係が不明確になる

これに対して相続登記を行っていない場合には、当事者間の権利関係がハッキリしないことが多くなります。このため、最悪の場合には親族間であるにもかかわらず、泥沼の紛争にもなりかねないのです。長い年月が経つうちには、そもそも「当事者が誰なのか」ということすら確定することが困難となる可能性さえあるのです。

次世代にトラブルの原因を残すことになる

遺産分割や相続登記を長期間放置した場合、最終的にその事後処理をすることになるのは、次世代の子供や孫になってしまいます。その時には、大元の相続に関する当事者の数は多くなり協議を成立させることは非常に困難となっているでしょう。そのような事態になっていない現時点で、何とか遺産分割協議や相続登記を行う必要があるのです。

改正が見込まれる3つのポイント

現在、法務大臣はこの問題を「政府全体で取り組むべき重要課題」と位置づけ、民法や不動産登記法など関連法の改正を検討しています。

改正における主なポイントは、つぎの3つです。

①相続登記の義務化

すでにご覧いただいたように、現時点では相続登記は法律上の義務ではありません。しかし、これが土地の所有者不明問題の大きな原因のひとつであることは明白です。

急速に増加しつつある所有者不明の土地問題を解決するためには、まず相続登記を義務化する必要があります。

このような考え方から、政府は2020年臨時国会において相続登記の義務化に向けて動いているのです。

相続登記しない場合には罰金も!

所有者不明の土地問題は、不動産を相続した当事者が相続登記しないことが大きな原因のひとつと考えられています。相続登記義務化に際し、その登記実行率を高めるため、政府は相続登記を行わなかった当事者に対して罰金を科すことまで検討しています。

②遺産分割協議に期限を設定

相続人が複数存在する場合、相続登記の前提として遺産分割協議が必要となることがあります。つまり相続人が二人以上いる場合において相続登記をするためには、原則として遺産分割協議が不可欠なのです。繰り返しになりますが、相続人が複数いる場合において相続登記するためには、前提として遺産分割協議が必要です。つまり、早期に相続登記をするためには遺産分割協議はさらに早期に行われる必要があるのです。

しかし現在、法律は遺産分割協議をするための期限を何ら定めていません。つまり相続開始後、どれだけ遺産分割協議を放置していたとしても法律上罰則を受けることはないのです。相続登記が義務でないという点と同様、この点も土地の所有者不明問題の遠因となっているとの指摘があります。そのため今回の改正案では、遺産分割協議について具体的な期限を設けようとしているのです。

遺産分割協議の具体的な期限とは?

現在検討されている遺産分割協議の期限には、3年・5年・10年と3つの案があるようです。

実際にどのような期限が採用されるのかについては、今後の動向を見守る必要があります。

期限内に協議が成立しない場合には自動的に所有者決定?

現在政府で検討されている改正案では、上記のような期限内に当事者間で遺産分割協議が成立しない場合の処理方法も検討されています。つまり、一定の期限内に遺産分割協議が成立しない場合には、法律の規定に従って自動的に相続人の中から所有者を決定するシステムの導入が検討されているのです。

具体的にはどのような過程を経て、どのような相続人に権利が認められることになるかはいまのところ明確にはなっていません。

③所有権の放棄

政府は同時に、所有権の放棄に関する制度の確立も検討しています。

民法上、「権利は放棄できる」というのが原則とされています。しかし現実問題として、現在日本の法システムには、不動産の所有権を放棄するための制度が存在していないのです。

不要な不動産は当事者にとってお荷物

不要な不動産を相続してしまった相続人にとって、その不動産は「お荷物」以外の何物でもありません。

動産と違って不動産を所有する場合には、各種のコストがかかります。固定資産税や不動産の各種メンテナンスなどにお金がかかるのです。それでも売却できる物件ならともかく、世間には買い手のつかない不動産はたくさん存在します。お金がかかるばかりで売ることもできない、かといって自分で利用する予定もない……。つまり、そのような不動産はまさに「お荷物」。結果としてそのような不動産は、どうしても放置されることにつながってしまうのです。不要不動産に関して所有者が相続登記や管理することを嫌い、そのような土地が最終的に所有者不明の土地となっているのです。

もし法律上、そのような不動産の所有権を放棄できる制度があれば、不要不動産を長期放置している人も各種の負担から逃れられることになります。そうすれば放置状態の所有者不明の土地問題も改善されることが期待できるのです。

まとめ

今回は、「相続登記の義務化」に関してご説明させていただきました。

現在、相続登記は法律上の義務ではありません。しかし、そのために日本全国では所有者の不明となっている土地が急速に増加し、社会問題となっています。土地の所有者不明問題は、経済的損失まで招く深刻な問題です。

この問題を解決するため、政府では2020年を目途に関連法律の改正によって相続登記を義務化するなど各種の対策を検討しています。

この問題がどのように推移していくのかは、今後の動向を見守るしかありません。しかし、結果がどのようになったとしても、相続登記はなるべく早く行っておくことが望ましいという点には変わりがありません。

相続に関して疑問や不安がある場合には、弁護士や司法書士など法律の専門家に相談することをお勧めします。

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