離婚で住宅ローンが残っている家を財産分与する2つの方法を弁護士が解説

財産分与で最も頭を悩ませる財産が家ではないでしょうか?

住宅ローンが残っていない場合は名義を変更して夫婦のどちらかが住み続ける、あるいは家を売却すればいい話です。しかし、住宅ローンが残っていると話は極端にややこしくなります。

この記事では、

住宅ローンが残っている家を財産分与する2つの方法

をご紹介した上で、それぞれの方法でどんなことをやるべきか、気を付けるべきか、という点について家の財産分与に詳しい弁護士が解説してまいります。

ぜひ、最後までご一読いただき、住宅ローンが残っている家を財産分与する際の参考としていただけると幸いです。

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①財産分与の対象となる家

財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力し合って築いた財産(共有財産)を、基本的には1/2の割合で分け合うことです。

したがって、財産分与の対象となる家とは「婚姻期間中に購入した家」ということになります。

購入時に住宅ローンを組んだ場合はもちろん、婚姻前に家を購入し住宅ローンを組んだものの、婚姻後も住宅ローンを支払い続けている場合も財産分与の対象となります。

他方で、

  • 夫婦の一方が親から相続した家
  • 夫婦の一方が婚姻前に購入し、住宅ローンの支払いを終えていた家

などについては財産分与の対象とはなりません。

②家の財産分与の方法は2

家の財産分与の方法は、

  • 夫婦のいずれかが家に住み続ける(住宅ローンが残っている場合はいずれかが支払う)【方法1】
  • 家を売却する(専門業者に売却を依頼する)【方法2】

2つです。

前者は家に住み続ける夫婦(及びその子ども)が、離婚後も生活環境を変える必要がないという点がメリットです。

後者は前者よりも家の分け方が夫婦にとって明確でトラブルとなりにくい(特にアンダーローンの場合)という点がメリットです。

③財産分与の方法を決める前にやるべきこと

ところで、前述した家の財産分与の方法を決める前にやるべきことがあります。

まず、家の名義が夫又は妻の単独名義なのか夫婦の共有なのか、住宅ローンの支払い義務者(債務者)は誰か(夫又は妻の単独か、夫又は妻が連帯保証人となっているか)、を調べることです。

家の名義が単独か共有か、住宅ローンの債務者が誰かは、家の権利関係が記載されている「全部事項証明書」という書類で確認することができます。

全部事項証明書は家を購入した際に家の登記を依頼した司法書士から受け取っているはずです。紛失してしまった方は、家を管轄する法務局に申請すると取得できます。

なお、家の名義が夫婦の共有の場合は他方の同意なく勝手に家を売却することはできません。

次に、家の評価額(価値)、住宅ローンを調べることです。

ご自身で家の評価額を調べる方法としては、毎年4月頃にお住いの市区町村から送られてくる納税通知書に記載されている「課税明細書」の「評価額」で確認する方法です。

その他、不動産会社に査定、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法もあります。

いずれの方法もメリット、デメリットがありますので、それらを踏まえた上でいずれの方法を取るのか決める必要があります。

住宅ローンを調べる方法としては、住宅ローンを組む際に金融機関から送付された「償還一覧表」で確認することです。

償還一覧表を紛失してしまった方は、一度、金融機関へ問い合わせてみましょう。

最後に、家の評価額と住宅ローンの残高を比べてオーバーローンかアンダーローンかを把握します。

オーバーローンとは住宅ローンの残高が家の評価額を上回っている状態(住宅ローン>家の評価額)のことです。

他方で、アンダーローンとはオーバーローンの逆で、住宅ローンの残高が家の評価額を下回っている状態(住宅ローン<家の評価額)のことです。

以上の点を踏まえた上で【方法1:夫婦のいずれかが家に住み続ける】、あるいは【方法2:家を売却する】のいずれの方法を取るのかなどを具体的に決めていく必要があります。

④【方法1:夫婦のいずれかが家に住み続ける】を取る場合のリスクと対策

以下では、

家の名義夫(単独)
債 務 者妻は夫の連帯保証人
住宅ローンオーバーローン

という事実関係の下で「妻が家に住み続ける、夫が住宅ローンを完済する」こととした場合に起こり得るリスクとそれに対する対策について解説してまいります。

(夫に)自宅を処分されてしまう

まず、家の名義が夫(単独)ということは、夫が自由にその家を処分できることを意味しています。すると、夫に家を勝手に売却されてしまうかもしれません。

あるいは、夫が住宅ローン以外の借金をするため、家に抵当権を設定されてしまう(家を担保に取られる)可能性もあります。

こうした事態に対しては、家の名義を妻名義とすることの仮の登記(仮登記)をすること、住宅ローンを完済した場合に本登記をすること、について夫と合意しておく必要があります。

そして、その合意の内容を公正証書という公文書にきちんと記載しておくことが大切です。

なお、ここでいきなり本登記をしてしまうと住宅ローン契約の内容によっては契約違反に当たり、金融機関から一括返済を求められる可能性があります。

もっとも、金融機関にとって大事なのは誰が家の名義人かではなく、住宅ローンをきちんと返済してくれるかという点です。

そのため、住宅ローンの契約内容や住宅ローンを完済するまでの期間によっては、いきなり家の名義を妻へ移すことも検討すべきでしょう。

住宅ローンの返済が滞る

夫の住宅ローンの返済が滞った場合は、連帯保証人である妻が夫に代わって住宅ローンを返済しなければなりません(離婚後も同様です。

なお、法律上、妻が夫に住宅ローンを返済せよと請求(強制)することはできません)。

住宅ローンが完済されない家には抵当権が設定されています。

住宅ローンの返済が滞るとその抵当権を実行されて家を競売にかけられ、買い手がつくと家から退去しなければなりません。

妻としては連帯保証人から外れたいところですが、それには金融機関の承諾が必要です。

しかも、そもそも金融機関は妻が連帯保証人となることを前提に夫婦にお金を貸したわけですから、夫自身に住宅ローンを完済できるだけの経済力があるか、あるいは妻の代わりに新たに経済的信用力のある人を連帯保証人に立てない限り、そう簡単には承諾してくれないでしょう。

そのため連帯保証人である妻は、自身でも住宅ローンを返済しなければならなくなることを覚悟した上で事前の対策を立てておく必要があります。

具体的には、前述した公正証書に妻の夫に対する事前・事後の求償権を記載しておくことです。

事前の求償権とは、妻が夫に代わって住宅ローンを返済することとなった場合に、返済前に夫に対して返済分のお金を請求できる権利のことです。

他方で、事後の求償権とは、妻が住宅ローンを返済した後に、夫に対して返済した分のお金を請求できる権利のことです。

なお、事前の求償権については、その条項を強制執行認諾付き公正証書(夫が財産の差押えを認める旨が記載された公正証書)に記載しておくことで、万が一夫の住宅ローン(ただし、住宅ローンは変動金利ではなく、固定金利の場合に限る)の返済が滞った場合、訴訟を経なくても夫の財産を差し押さえることが可能です。

その他、夫が金融機関ではなく妻に対して月々の住宅ローンを支払う取り決めを行い、その旨を強制執行認諾付き公正証書に記載する方法もあります。

この方法を取れば、夫が月々住宅ローンを支払ってくれるかどうか確認することができます。また、仮に支払ってくれない場合は夫の財産を差し押さえることも可能です。

なお、ここまでお読みになられてお気づきになられた方もおられると思いますが、以上の対策は「対策」といっても全て夫の協力(合意)があってこそ実現できるものばかりです(公正証書を作成するには夫のサインが必要です)。離婚する夫に協力を求めたくはない、というお気持ちは理解できます。しかし、家に住み続ける以上、その点は譲歩する気構えでいなければならず、もしそれができないならば、以下の【方法2:家を売却する】を選択すべきでしょう。

【方法2:家を売却する】を取る場合の具体的方法

家を売却する場合は、オーバーローンかアンダーローンかで取るべき方法が異なります。

オーバーローンの場合

家を売却するには、住宅ローンを完済することが必要です。

前述のとおり、住宅ローンが完済されていない家には抵当権が設定されており、抵当権が設定されたままの家は買い手が見つからず売却することができないでしょう。

そこで、抵当権を外すために住宅ローンを完済する必要があるのです。

その他、住宅ローンを完済せずとも家を売却できる方法があります。

それが任意売却です。

競売と異なり裁判手続きを経ずに、自らの意思で家を売却することができるため「任意」売却と呼ばれています。

もっとも、任意といっても全く自由に売却できるわけではありません。

つまり、金融機関の(住宅ローンを完済する前に抵当権を外すことに対する)承諾を得る必要があります。

また、金融機関の承諾を得るには、できる限り高値で買い取ってくれる買い手を見つける必要があるでしょう。

こうした手続きは任意売却に慣れていない一般の方には難しいですから、任意売却は任意売却の専門業者に依頼するのが一般的です。

なお、任意売却後も住宅ローンは残ります。

残った住宅ローンは返済していかなければなりません。

夫が主債務者、妻が連帯保証人という場合は、双方が返済義務を負います。

そのため、【方法1】の場合と同様、任意売却後に残った住宅ローンの返済方法についてもきちんと公正証書に記載しておいた方が離婚後のトラブル防止につながります。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は売却で得たお金を財産分与します

家が共有財産の場合は、家の売却で得たお金も共有財産です。

したがって、基本的には夫婦1/2ずつ分け合います。

まとめ

家の財産分与の方法は「夫婦のいずれかが住み続ける」「家を売却する」かです。

もっとも、前者の方法を取る場合、名義人に家を勝手に処分されてしまうリスクや住宅ローンの返済が滞り競売にかけられてしまうリスクを頭に入れておかなければなりません。

また、ご自身が連帯保証人の場合は、離婚後も、基本的にその責任は付いてまわります。

こうしたリスクを考えると、現在の家に住み続ける特段の事情がない限りは、後者の方法を取った方がよいかと考えます。

もっとも、後者の方法を取った場合でも、誰が住宅ローンを負担するのか、どのような方法で返済していくのか、夫婦できちんと話し合っておかなければなりません。

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